季度市场概述

世桦嘉润2015年第三季度北京办公楼市场回顾

  • 作者: 超级管理员
  • 时间: 2015-10-17 10:49:17
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世桦嘉润2015年第三季度北京办公楼市场回顾 

201510

季度概况:由于中关村的中航广场在2015年第三季度入市,该项目吸引了多家大型成长型互联网科技企业入住加之其他互联网企业在其他地区尤其北京北部的诸多租赁交易使互联网科技及传媒在第三季度的表现抢眼。金融行业虽然在租赁交易面积方面落后与互联网科技行业,但在金融行业多元性的发展促使该行业在2015年第三季度的吸纳在数量方面得以胜出,其中几家P2P行业的几宗大面积成交令人侧目。这两个行业的成交面积占据了第三季度的成交量的66.7%

中资企业继续扮演办公楼吸纳的主角,交易面积与外资相比为84%: 16%。东部核心区办公楼业主包括中央商务区和亮马河为配合尽快消化部分空置面积调低了成交租金,西部办公楼业主包括金融街和中关村由于极低的空置率则稍微调升了成交租金。而非核心区甲级办公楼租金与上季度持平。核心商圈写字楼的空置率保持稳定。

2015年第三季度,北京甲级写字楼平均租金保持稳定,按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币343.6元,环比上涨了1.8%。北京整体甲级办公楼空置率目前为6.1%。由于市场对顶级办公空间依旧强劲,因此包括顶级办公楼的甲级办公楼平均租金上涨至370.2元,环比上涨了2.3%,同时空置率降为5.2% ,其中这些促使租金上涨的主要原因是来自于金融街、中央商务区和中关村的吸纳。

供应方面:2015年第三季度,中关村的中航广场1期项目给为市场带来了52,000平方米的甲级办公楼供应,致使中关村的地区的甲级办公楼存量达到852,350平方米。该项目2期计划在2018年底为中关村再交付超过40万平方米超过十栋以上办公楼,届时中关村办公楼供应紧张的状况将得到相应缓解。但在未来两年内,中关村地区基本上没有新供应,空置率将一直保持在极低的水平,给企业扩张带来很大挑战。 

大厦名

商圈

总建筑面积

大厦级别

交付期间

博瑞大厦二期

亮马河

20,000

甲级

第四季度

 

吸纳方面:本季度表现突出的互联网科技企业继续在一些新落成的项目中表现活跃。中航广场经历了超过半年的预租后,今日头条、汽车之家、西山居分别租赁了20,000平方米、7,000平方米、4,000平方米,促使该项目很快就处于无面积可租赁的状态。同在中关村的融科资讯中心B座继续保持热租状态。另外,金融行业的发展依旧迅猛,一家从事P2P的金融企业在亦庄中航技广场完成了整栋23,000平方米的租赁交易打破了该区域以制造业为主的传统状态。 

大厦名称

大厦名称

商圈

租赁面积

行业

今日头条

中航广场1

中关村

20,000

互联网

谷歌

融科资讯中心

中关村

10,000

互联网

汽车之家

中航广场1

中关村

7,000

互联网

锤子科技

绿地中心

望京

7,100

制造业

鸿商控股

财富金融中心

中央商务区

5,100

金融

途牛网

紫檀大厦

京通传媒

3,300

互联网

 

市场聚焦: "2015年伊始以来,传统商务中心和联合办公的扩张都异常活跃,大家都看到了中国互联网科技的初创企业和处于成长期的企业需要大量的具备灵活性的、可以立即开展业务的办公空间。为了配合“互联网+办公”的发展,雷格斯在中国地区迅速开设了不少于20家的商务中心,联合办公包括优客工场、SOHO3Q等都进行了快速扩张,这对传统的办公空间做了及时而有益的补充,适时地为不同规模和不同发展阶段的企业提供了更适应发展的新选择“。随着中国宏观经济整体发展放缓,国家和政府试图从发展中小企业的潜力来弥补经济发展的动力,习主席和李总理在不同地点参加不同场合的互联网科技发展的会议,以身作则来推动中国创业创新的发展,在这种战略精神的带动下,各类孵化器、联合办公、创客空间如雨后春笋般发展迅速。到底未来能从这些创业创新企业中能培养出多少BAT来大幅度的提升经济,现在从中国整个办公楼市场的吸纳情况,我们已经看出了这种战略所带来的影响。除了排在前面的阿里巴巴、腾讯、乐视之外,像滴滴、新美大、今日头条都在大幅度的扩张租赁面积“。 

行业思考:2014年第一季度以来,全球原油供应开始出现过剩,随后供需过剩量逐渐加大,到20153季度,全球原油供应过剩约200万桶/日,国际油价在震荡中继续下跌,尽管上半年曾出现反弹,但力度不大,持续时间也较短。国际油价已跌破30美元/桶。因此,石油行业的房地产使用也显现在北京办公楼的租赁市场。多家石油公司和石油服务公司纷纷缩减缩减面积或者通过整合办公面积来节省租赁成本,一家知名石油企业在一年前预租了近30,000平方米的石油公司不得在这样的市场情况下,决定缩减10,000平方米。 

未来展望:未来三个月在望京地区将有诚盈中心给市场带来53,000平方米的新供应,预计将会吸引包括互联网科技在内的对地理位置不甚敏感的企业。在东三环,博瑞大厦2期将投入使用,给该地区带来20,000平方米的办公面积,大厦目前只考虑整租,所以一旦进展顺利,该独栋办公楼将成为国内或者国外某知名企业的总部大楼。由于新兴商圈的楼盘品质和配套设施在不断提升,那些对品质和形象有明确要求的部分企业开始对新兴商圈的项目感兴趣。由于空置率较低同时价格偏高的原因,核心区的项目曾经具有的特别优势将渐渐失去,一些金融行业和专业服务类企业开始关注望京的保利国际广场和和诺金中心。

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