季度市场概述

世桦嘉润2015年第四季度北京办公楼市场回顾

  • 作者: 超级管理员
  • 时间: 2016-01-17 16:59:10
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世桦嘉润2015年第四季度北京办公楼市场回顾 

20161

季度概况:2015年下半年开始互联网科技企业特别是初创企业开始遭遇“资本寒冬”,这场“寒冬”对互联网科技企业的扩张甚至是生存都造成了影响,但却并没有影响互联网科技行业在2015年全年依旧成为北京办公楼市场吸纳的绝对主力。无论是在传统上互联网科技企业聚集的中关村和上地,还是渐入佳境的望京,都陆续上演了大面积的租赁成交。金融行业继续在主流商圈的甲级物业进行扩张,促使北京核心区的顶级和甲级办公楼的出租率在2015年第四季度再次上扬。

中资企业继续扮演办公楼吸纳主力,交易面积占比接近90%。本季度主流商圈甲级办公楼租金微涨,而非核心区甲级办公楼商圈租金与上季度持平。核心商圈写字楼的空置率降低为在保持稳定。2015年第四季度,由于新项目出租率的不断提升和到年底前换租企业增多,北京甲级写字楼平均租金小幅上扬,按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币348.9元,环比上升0.5%,同比下降2.2%,整体甲级办公楼空置率目前为5.6%。包含顶级办公楼的甲级办公楼平均租金为371.2元,环比上升0.6%,同比下降2.9%,空置率为4.9% 

供应方面:2015年第四季度,亮马河、望京、京通传媒各有一个新项目入市,共计为市场带来112,000平方米的甲级办公楼面积。由于国内企业对预租缺乏认知,加之外资企业扩张谨慎,几个项目的预租状况低于预期。 

大厦名称

商圈

总建筑面积

大厦级别

交付期间

博瑞大厦二期

亮马河

20,000

甲级

第四季度

诚盈中心

望京

53,000

甲级

第四季度

达美中心广场1

京通传媒

39,000

甲级

第四季度

 

望京酒仙桥商圈由于新成员的加入,这将给区域内的企业带来更多的物业选择,也使同品质项目的去化需要更长的时间。在安徽钰诚因自身问题退出之后,博瑞中心2期依旧针对整栋租户进行推广。京通传媒商圈传统以来多以乙级小规模和园区性质的物业所占据,达美中心的甲级办公楼品质和项目内的多元化配套将吸引区域内的支付能力较强的企业的目光,该项目的交付使用将引发该区域商务环境的快速发展。

吸纳方面:资本市场从2015年下半年开始收缩,对互联网科技公司的投融资形势相当严峻,但本季度的亮点依旧来自互联网科技行业的扩张—乐视体育和乐视汽车在酒仙桥地区的电通时代广场租赁了50,000平方米的面积,成为互联网科技行业在年度收尾的最大交易。滴滴出行在2015年底又在上地扩租了12,000平方米。资本寒冬对互联网科技行业的生存和发展到底常产生多大的影响,从目前看来,初创企业最近的房地产需求与年初相比明显减弱,显然是收到了资本市场的影响。金融行业继续在核心区市场表现活跃,人寿保险、传统银行、基金管理、P2P等多元化金融企业频繁达成租赁交易。作为国内基金管理行业的领头羊—华夏基金在金融街月坛中心扩租了15,000平方米。中邮人寿在锦什么坊街35号租赁了5,600平方米。 

大厦名称

大厦名称

商圈

租赁面积

行业

乐视体育与汽车

电通时代广场

望京

50,000

互联网科技

华夏基金

金融街月坛中心

金融街

15,000

金融

木棉创谷

国航世纪广场

亮马河

8,700

企业服务

费森尤斯华瑞制药

冠捷大厦

亮马河

8,000

生物制药

58到家

商普太阳能大厦

亚奥

6,000

互联网科技

东风英菲尼迪

盈科中心

亮马河

5,691

制造

中邮人寿

锦什坊街35

金融街

5,600

保险

中证监测中心

锦什坊街35

金融街

5,600

金融

 

市场聚焦:本年度北京办公楼新租成交量高达 96 万平方米, 2014全年上涨15%,导致本季度北京办公楼市场空置率下降为5.6%,在创几年来的吸纳历史新高。2015年北京写字楼市场新增供应较2014年上涨130%,但空置率依然仅为 5.6%,这些强劲的市场需求重要来自于互联网科技、金融业、传媒和企业服务,这几个行业的成交占比为总成交量的61%

未来展望:未来三个月在亮马河的国航世纪大厦和望京的绿地中心中国锦项目将投入市场,将会为市场带来166,000平方米面积。“从历史上看,通常春节长假回来之后都会伴有市场的变化。要么看涨,要么下行。但这次看来下行的几率较大。核心区的项目的确处于较低的空置率,但并不是满租的状况。2009年春节后,由于金融危机给市场带来的不确定性因素促使业主纷纷以更灵活的策略来调升出租率以确保租金收益。2011年春节后,市场从低谷走出来,业主纷纷跳升租金最终使2011年成为租金上涨最高的年份,一年内租金有55%的上涨”。未来一年北京整体市场将迎来近145万平方米的新增供应,未来北京市甲级写字楼市场将在一段时间内面临租金和出租率双下行压力。亮马河和望京商圈都各将贡献超过30万平方米的新办公面积,致使核心区供应的占比为75%

大厦名称

商圈

总建筑面积

大厦级别

交付期间

国航世纪大厦

亮马河

78,000

甲级

第一季度

绿地中心中国锦

望京

88,000

甲级

第一季度

 

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