季度市场概述

世桦嘉润2016年第三季度北京办公楼市场回顾

  • 作者: 超级管理员
  • 时间: 2016-10-23 11:55:32
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从租户视角看办公楼市场—世桦嘉润2016年第三季度北京办公楼市场回顾 

201610  

全球租户代理联盟企业-世桦嘉润CCRA面对服务对象-租户,从办公楼市场供给、吸纳和空置率情况来阐述北京2016年第三季度办公楼市场的总体情况,说明市场变化对租户的影响。

租户问题:目前写字楼市场整体情况如何?  

世桦嘉润:2016年第三季度办公楼市场迎来四个新项目,总计给市场带来超过200,000平方米的新增办公面积,加上亮马河累计空置面积加大和中央商务区上半年P2P退出大量空置,虽然租户积极吸纳品质物业,业主也调整租金来推动新租交易,市场整体吸纳超过34万平方米,但空置率依旧上升,尽管增值税原因导致部分项目调整了租金,第三季度整体租金依然表现为微降的状态。

租户问题:目前的租金是怎样的?

世桦嘉润:由于2016年不断有新项目进入市场以及P2P的退潮等原因,北京整体甲级写字楼平均租金小幅下降,为每月每平方米人民币354.8元,环比下降0.06%。整体甲级办公楼市场空置率为10.4%。其中,中央商务区因为P2P的退潮腾空了很多面积,加之外资企业持续缩减面积,业主加大了租金议价的灵活度来提升出租率,因此中央商务区甲级办公楼第三季度的平均租金调整为每月每平方米为357.5元,空置率升至5.1%,租金环比下降0.08%。金融街和中关村的租金由于极低的空置率,分别为0.2%3.9%,租金分别为每月每平方米640.3元和每月每平方米337.2元,继续呈现上升态势。因此我们们认为租户在该区域的扩张应从更长远角度考虑,考虑长远的可持续发展的企业地产策略。

                                                         2016年第三季度北京写字楼核心商圈有效租金

租户问题:目前的供应量及出租情况如何?

世桦嘉润:长安街、中关村、望京以及泛金融街商圈各有一个新项目入市,共计为市场带来超过200,000平方米的办公楼面积。由于预租效果显著,几个新项目都录得了极高的出租率。中关村卫通大厦引入了今日头条,该交易使大厦的出租率很快达到了93%,也同时再次拉高了TMT(科技、传媒、电信等)企业在中关村的租金底线;天润财富中心在长安街的预租交易表明长安街商圈依旧是金融企业和外资企业彰显身份和地位的选择,友邦保险、华为科技和法国电力等企业的承租使该项目的目前出租率达到了55%。望京的利星行中心为利星房地产在区域内的第二个项目,吸引了惠普以及国内互联网企业如优信拍和猿辅导的入驻,再次巩固了TMT行业在望京租赁面积的占比。加之2017年阿里巴巴二期和苹果研发的入驻,使望京成为TMT企业的当然的主流选择,当然这也将逐渐加剧了该商圈企业未来租赁成本的上涨压力。

大厦名称

商圈

 面积

大厦级别

天润财富中心

长安街

45,000

甲级

卫通大厦东塔

中关村

35,643

甲级

利星行中心A

望京

89,000

甲级

恩菲科技大厦B

泛金融街

44,532

乙级

 

租户问题:2016年第三季度的主要吸纳表现如何? 

世桦嘉润:尽管宏观经济表现差强人意,同时北京整体办公楼市场租金一直处于世界的前五名,但第三季度的总体吸纳情况却表现突出。北京第三季度的吸纳超过34万平方米,品质办公楼的吸纳尤其突出,占到总吸纳面积量的68%。 

                                  第三季度主流行业面积吸纳分析:

我们认为主要原因是进入2016年以来,很多业主因为上半年由于P2P的退潮,使诸多办公楼腾出很多空置面积,为了拉升出租率,业主采取了更灵活的租金策略,同时民间资本从P2P逐渐流入传统金融行业,致使传统金融在本季度有突出表现。另外,一些优质项目的入市在前期给予低于商圈的平均租金,致使一些外资企业乘低吸纳优质办公楼面积。

租户问题:“未来三个月市场发展趋势如何?对租户是否乐观?” 

世桦嘉润:未来三个月在望京、亮马河、中关村、亚奥、长安街等五个商圈分别陆续将有新项目入市,给市场带来超过300,000平方米新增面积,致使2016年成为多年以来办公楼供应量最大的一年。“除了已经获得不错的预租表现的楼盘,其他的项目将迎来整体市场空置率提升的压力,从而调整出租策略,租金将进一步下行。通常每一年的第四季度都是租户如若换租的最后阶段,业主将会在第四季度尽量争取更好的出租率,以完成2016年制定的租赁计划。金融街和中关村由于空置率极低,租金将惯性发展,因此该商圈内的租户应当考虑新的商圈作为扩张选择。其他商圈的项目将不得不面临用灵活租金换取出租率的压力,对于业务发展良好的租户来说是个可以开始考虑换租和重新谈判的的好时机。” 

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