季度市场概述

世桦嘉润2017年第三季度北京办公楼市场回顾

  • 作者: 超级管理员
  • 时间: 2017-10-18 11:58:56
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全球最大的租户代理服务企业-CRESA世桦嘉润,面对服务对象-租户,针对租户关心的市场供给、租金、吸纳、空置率和市场趋势等情况,CRESA世桦嘉润执行董事徐荣卿先生为你解读北京2017年第三季度办公楼市场的总体情况,说明市场变化对租户的影响。作为企业地产策略规划师,CRESA世桦嘉润致力于协助企业管理层设立有效的企业房地产策略应对企业在不同阶段的企业地产需求和挑战。
 
租户问题:2017年第二季度办公楼市场表现?
徐荣卿 :2017年第三季度市场表现保持活跃,互联网科技企业继续创造大面积租赁交易。全市各行业共计吸纳超过18万平方米的甲级办公楼。望京商圈在本季度发力,成为吸纳量之首,中央商务区、京通传媒紧随其后,分别占吸纳量总比的21%19%16%11%2017年第三季度租金比第二季度环比上涨了1.5%,全市整体甲级办公楼市场租金为每月每平方米363.3元。全市超甲级办公楼平均租金为每月每平方米482.1元,比第一季度上涨了0.8%。 
 
租户问题:2017年第三季度办公楼市场主要特征?
徐荣卿:与2017年第二季度相比,第三季度市场继续保持活跃状态,尤其是互联网科技行业在望京的积极扩张使望京本季度甲级办公楼空置总面积从63,000平方米减至28,000平方米,空置率大幅下降至4.3%。金辉大厦达到满租状态,利星行中心的空置率降至2.67%。和其他商圈相比,望京商圈的租金依旧存在优势,在此情况的影响下不断有其他商圈的企业外迁至望京的同时,望京商圈内企业的扩张和迁址的比例在逐渐扩大。
 
租户问题:2017年第三季度租金情况?
徐荣卿:中央商务区的存量项目在第三季度进一步消化,平均租金在本季度环比上涨了0.85%至每月每平方米358.4元。超甲级办公楼的吸纳成为中央商务区的主流吸纳,和甲级办公楼相比为58%42%,这同时也是造就全市超甲级租金上涨的原因之一。长安街商圈甲级办公楼在缺少有力吸纳的情况下,因此平均租金维持在每月每平方米368.9元的水平。亮马河的空置率进一步下降,租金微调至上涨至每月每平方米324.5元,环比变化0.5%。亚奥商圈新项目的品质良好,加之交通和环境的可塑性,继续保持对其他商圈企业的吸引力,在几个项目达成高出租率的情况下,租金继续上扬至每月每平方米351.7元。望京商圈在第三季度的吸纳表现突出,互联网科技企业的积极扩张促使租金上扬,达到每月每平方米265.7元。未来六个月望京酒仙桥将有中航资本大厦、融新科技中心、国际电子城等项目陆续入市,将使该区域租金上涨受到抑制。 金融街和中关村商圈在西部继续受到来自传统金融和互联网科技类等企业的有力吸纳,使本季度甲级办公楼租金分别上涨1.31%1.88%至每月每平方米659.6元和每月每平方米356.2元。 
 
租户问题:2017年第三季度主要吸纳表现
徐荣卿:2017年第三季度很多大面积交易集中在了非核心区的甲级办公楼和乙级办公楼。和第二季度的主流交易发生在亚奥比较来看,主流交易依旧在北部,但位置换成了望京。阿里巴巴在2013年购买了望京绿地中心3号楼的55,000平方米,2015年又在望京的昆泰嘉华中心购买了50,000平方米的办公楼,到了2017年第三季度在同一区位又租赁了金辉大厦29,000平方米的面积。中护航集团租赁了大望京地区电子城西区E2-1大楼24,000平方米;锤子科技选择搬迁至在同一区域的数码港中心6,000平方米。大米未来科技在靠近东五环的达美中心在第二季度租赁了达美中心4号楼25,000平方米之后,在第三季度又租赁了由乐视网在达美中心1号楼空置出来的23,000平方米;永航科技租赁了位于北二环的雍和宫壹中心近9,000平方米。这些交易达成使我们看到互联网科技企业的活力,另一方面也让人看到核心区内的甲级办公楼供应在逐渐减少同时空置率下降的事实。
 
租户问题:2017年第三季度空置率
徐荣卿:亚奥商圈在第二季度的吸纳表现尤为突出,在几个大租户交易的影响下,空置率从24.2%降至12.1%,但在第三季度时,吸纳有所放缓至11%。由于整体租金有所抬升,因此未来的空置率下降速度将大大放慢。望京商圈虽然有几个大型交易促使空置率骤降至4.3%,但未来半年新供应的出现促使空置率将大幅上升。 中央商务区空置率从第二季度的6.2%微降至6%,由于短期内没有新供应,加之目前没有大面积租户的离开,预计空置率将继续保持平稳。第三季度长安街的空置率从5.6%降至3.3%,亮马河在没有新供应的影响下,致使空置率从第二季度的7.0%降至4.4%。金融街内尽管一直没有主流新供应出现,区域内的租户也因为不同原因小规模离开金融街,但离开后的面积就很快就被楼里和周边的客户所吸纳,因此金融街的空置率一直保持稳定的状态,维持在在0.6%的水平。类似的情况也发生在中关村,空置率维持在2.1%的水平。 
 
租户问题:2017年第二季度供应情况
徐荣卿:2017年第三季度没有甲级办公楼入市,因此市场的交易主要来自于对存量甲级办公楼和乙级办公楼的吸纳。除了中央商务区2018年下半年将入市的中服地块项目和还需要相当时间进行完善成熟的丽泽地块之外,未来主流核心区的新供应在逐渐减少,而泛核心区和非核心区的甲级办公楼和乙级办公楼项目将成为市场上的主流供应,例如崇文门地铁站的哈德门广场和位于来广营的融新科技之心等。这样的情况将将导致核心区内计划扩张的企业不得不考虑分拆功能办公或者商改办项目。
 
租户问题:未来一个季度对租户的挑战与机遇是什么?
徐荣卿:由于北京的历史条件和政府政策等特殊原因,未来几年除了中央商务区的中服地块将分阶段入市的100万平方米的项目外,我们看到未来入市的项目主要为集中在核心区内的改造型办公楼和非核心区域的甲级和乙级品质办公楼为主,核心区的甲级新供应在日益减少。位于西部的企业在面对金融街和中关村的低空置率和高租金,丽泽商圈将会得到更多的关注。 
 
在亚奥的空置率不断降低的情况下,望京依旧是位于东部企业的主要考量。望京商圈将在未来一年内陆续有超过50万平方米的新项目入市,除了中航资本大厦和美瑞泰富之外,其他项目则处于望京非核心位置如融新科技中心、东方金融中心、金汉王通信研发中心、国际电子城总部等。从近期望京区域的吸纳来看,未来这些项目如要在预期内达到较好的出租率,价格优势依旧是主要驱动。尽管2017年第三季度的空置率降至4.2%,但随着新项目的入市,空置率将在2018年初将再次提升。丽泽金融商务区未来两年有超过100万平方米的高品质项目入市,首批项目如晋商联合大厦、汇亚大厦和聚杰金融大厦将在年底和2018年初陆续入市,但由于区域内的14号线和16号线地铁站将在2019年底方能正式通行,加之配套极为匮乏,价格优势并不是金融行业选址的重点考量,因此在短期内较难产生很好的聚集效果。  
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