2020年第三季度北京写字楼市场回顾：
- 部分上半年被抑制的租赁需求在本季度开始释放
- 中央商务区与东二环商圈迎来甲级写字楼新项目入市
- 市场再次出现多起上万体量的租赁成交
- 九大主要商圈中已有四个商圈的甲级写字楼市场空置率超过或接近20%
据Cresa世桦嘉润董事总经理马维涛介绍，2020年第三季度，位于中央商务区中服地块的恒大中心与位于东二环商圈的兆泰国际中心AB座竣工交付，二者合计为北京甲级写字楼市场带来了约19万平方米的高品质可租赁面积，并将甲级写字楼市场的总存量推升至约929万平方米。乙级写字楼市场本季度无新项目入市，总存量仍维持在约2,431万平方米。
在需求端，据Cresa世桦嘉润统计，2020年第三季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量为32,200平方米——虽然从数值上较上季度减少了约5,000平方米，但由于第二季度的净吸纳量主要由当季度新入市项目的预租面积贡献，若不考虑该部分，则本季度的净吸纳量实际环比增长近30,000平方米。据马维涛分析，净吸纳量的回升主要得益于全市对疫情的良好控制使得在上半年被抑制的租赁需求在本季度得到一定程度的释放。然而，在宏观经济增速放缓的大背景下，需求的回升依然有限。Cresa世桦嘉润的数据显示，本季度全市甲级写字楼市场的净吸纳量仍仅为过去5年同期平均水平的23%。
北京乙级写字楼市场的净吸纳量本季度虽然仅录得-950平方米，但较上季度近-80,000平方米的数据已有明显改善。马维涛认为，这主要受益于部分在疫情冲击下依然保持坚挺、或从疫情中得到发展利好的企业的扩张需求，以及一些租户因成本考量，选择迁址至乙级写字楼的降级搬迁需求。净吸纳量连续录得负值的市场表现也证明了租户退租、缩减租赁面积、或选择把握租金下行的机会窗口升级至甲级写字楼，仍为当前乙级写字楼市场的主要租赁趋势。
关于需求来源，马维涛表示，科技、金融与专业服务行业仍为北京写字楼市场需求的最主要驱动力，三者在本季度全市新租及扩租成交面积中的占比合计高达近85%。其中，诸起由独角兽租户达成的瞩目租赁成交，令科技行业对全市新增需求的贡献在本季度超过52%，较上季度的36%进一步提升16个百分点。从租户的国别角度来看，内资租户继续占据主导地位，其在全市成交面积中的占比达到91%，环比增长1个百分点。
就空置率而言，截至2020年第三季度末，北京甲级写字楼市场的空置率已经攀升至19.1%，环比上升1.4个百分点，同比增幅则已达到6.4个百分点。马维涛认为，这主要源自新增供应的不断推升以及诸多租户退减租赁面积现象的持续。受新项目入市影响，东二环商圈的空置率本季度环比提升近21.7个百分点，至26.6%。东二环也成为了丽泽与亚奥外，全市另一个空置率突破20%的主要商圈。中央商务区商圈的空置率则继续环比上浮2.7个百分点，达到19.9%。北京乙级写字楼市场由于无新项目入市且新增需求与租户退租面积整体持平，本季度空置率仍维持在14.6%。
在租金方面，据马维涛介绍，截至第三季度末，北京甲级写字楼市场的平均租金为人民币368.0元每月每平方米，环比下调0.7%。乙级写字楼市场的平均租金环比下降1.2%，至人民币215.5元每月每平方米。值得一提的是，甲乙级写字楼市场的平均租金降幅均较上季度出现了一定程度的收窄。马维涛分析，这是因市场走势在逐步摆脱疫情阴霾后渐趋明朗，租户结构健康且出租情况良好的项目业主将议价空间调低所致。与此相对，诸多租户稳定性有所欠缺或租赁压力较大的业主依然在租金谈判中保持很高的灵活度。
2020年第四季度北京写字楼市场回顾：
- 甲级写字楼市场的空置率预计将达到22.4%的历史新高
- 甲级写字楼市场的平均租金同比降幅获奖达到5%
- 甲级写字楼新供应量将超过前三季度总和
- 需求或将逐步回暖，但仍无法支撑供应压力
Cresa世桦嘉润执行董事总经理王刚预测，虽然部分原计划于今年交付的项目选择将入市时间延后，但2020年第四季度，北京写字楼市场预计仍将迎来近70万平方米的新增供应，其中甲级写字楼项目约为36万平方米，超过前三季度的供应总量。尽管步入后疫情时代的写字楼市场需求预计将逐步回暖，结合市场经验，众多业主为冲刺年度租赁目标，也将选择在第四季度提供更大幅度的租金或租赁条款优惠，但第四季度租赁需求的增长预计仍将无法平衡大量的新增供应。受此影响，北京甲级写字楼市场的空置率预计将于2020年末被推升至超过22.4%的历史高位，全市平均租金也将进一步下探至人民币359.2元每月每平方米，产生近5%的年度租金降幅。
据世界银行预测，中国有望成为唯一在2020年实现GDP正增长的主要经济体，并在2021年继续展现领跑全球的经济恢复速度。尽管由于供应高峰的延续，业主的去化压力导致北京甲级写字楼市场的平均租金预计将于2021年探底，但整体需求的回升或将使租金在2021年的下调幅度由今年的5%收窄至不足2%。作为仅服务于租户的房地产服务机构， Cresa世桦嘉润建议有意愿搬迁至更为理想项目或以更为优惠的价格完成续租的租户，把握当前仍有较大议价空间的谈判契机。考虑升级项目品质的租户可重点关注丽泽等将有大量新项目入市，或中央商务区、亚奥等空置率较高的商圈。
