世桦嘉润CCRA核心观点
- 新增供给逐年收紧，2022年是北京写字楼未来供应的最后窗口期；
- 需求下挫，净吸纳量环比、同比均有不同幅度下降，头部互联网企业进入需求冷却期；
- 整体市场租金微涨、空置微降，细分商圈冷热不均，丽泽、CBD一季度表现抢眼；
李芳月
据世桦嘉润CCRA执行董事总经理李芳月女士介绍，2022年一季度北京甲级写字楼市场仅有亮马河商圈的霄云路33号竣工入市，带来约6.5万平方米的可租赁写字楼建筑面积。北京乙级写字楼市场迎来金融街的金狮金融中心项目入市，为北京乙级写字楼市场带来约4.2万平方米的新供应量。
在需求端，虽然有新项目交付入市，但受益于东二环、CBD及丽泽商务区商圈金融行业的企业韧性及良好的去化情况，整体空置率并未被拉升，北京甲级写字楼市场空置率小幅下降0.4个百分点至15.1%；上地/北清路商圈和崇广大街商圈带动北京乙级写字楼市场平均空置率下调0.8个百分点至11.5%。
北京写字楼市场概览
在需求端，李芳月女士表示，科技与金融行业依然是北京写字楼市场新租及扩租需求的持续引领者，合计占北京写字楼市场新租及扩租总面积的64%，但仍不及去年同期，累计成交面积同比分别下降43.9%和18.3%。联合办公、专业服务在一季度均有亮眼表现，同比实现205%和53.2%的面积涨幅。
就商圈成交而言，亚奥及周边区域依旧是科技企业大面积租赁青睐地，如高德地图在来广营地区搬迁整合5.8万平方米，亚奥商圈成交面积占全市总体成交面积的32%。CBD以金融和专业服务的强势支撑，占据18%的成交面积份额。开年一季度虽处于传统淡季，丽泽商圈仍旧延续了过去两年的去化势头，以7%的面积占比与亮马河商圈并列第三。
徐荣卿
在空置率方面，世桦嘉润CCRA副总裁徐荣卿先生认为，除亮马河商圈因新增入市体量影响空置率明显升高外，整体市场仍处在平缓的去化周期中，其中丽泽、东二环去化速度尤为明显。北京甲级写字楼市场的空置面积不断缩减，整体空置率微降0.4个百分点至15.1%。同样，乙级写字楼市场也在持续平稳去化，空置率季度环比降低0.8个百分点至11.5%。
甲级写字楼市场各商圈空置率
第一季度作为租赁市场的传统淡季，部分业主由于空置去化压力选择降价提高市场关注度，但这并未影响整体租金回暖趋势。中央商务区和丽泽商务区引领北京甲级写字楼市场平均租金回暖，平均租金小幅上涨0.1%至349.7元㎡/月。相较甲级写字楼市场，北京乙级写字楼市场平均租金出现小幅下调，环比下降0.7%至人民币210.6元㎡/月。在全市甲级写字楼市场中，丽泽商务区平均租金环比涨幅位居全市第一，达到3.7%。中央商务区位列其后，本季度平均租金涨幅录得0.3%。其他商圈表现较为平淡，租金环比微降。
甲级写字楼市场各商圈平均租金
2022年北京写字楼市场展望
- 未来三季度北京整体市场预计有近80万平方米新项目入市
- 除去未来新增项目施加的短期影响外，甲级写字楼市场空置率仍将平缓走低
- 北京甲级及乙级写字楼市场平均租金或将逐步回调
- 得益于一季度整体的政策宽松，金融行业或将展现强劲市场需求
王刚
世桦嘉润CCRA总裁王刚先生，针对2022年市场未来发展表示，北京整体写字楼市场预计迎来近80万平方米的新增供应——主要来自三元桥/亮马河、东二环、亚奥及望京/酒仙桥商圈，其中甲级写字楼市场的新增供应约为44万平方米。虽然北京租赁市场需求企稳回暖，但大量新项目集中交付入市，导致空置率或将在年内小幅上涨。随着最后一轮供应窗口期的结束，北京写字楼市场将进入去化阶段，未来空置率将逐年回落，预计在2024年后整体降低至10%以下。
近年大体量优质写字楼项目集中供应及疫情引发租户对楼宇品质的升级，将在中长期影响市场需求，全市甲级写字楼市场平均租金亦将稳定回调。不断发展成熟的丽泽商务区或将继续引领北京甲级写字楼市场平均租金上涨，但个别子市场受新增供应集中交付的影响，平均租金仍有下调的可能性。
在‘十四五’规划的驱动下，高精尖产业及现代服务业将会为北京写字楼市场注入新的活力。在租赁市场需求多元化的推动下，未来全市空置将持续去化，平均租金也将进入稳定回调阶段。因此，世桦嘉润CCRA建议有办公优化升级需求的客户抓住高品质写字楼供应潮，以高性价比的价格锁定长期的租约合同。
